Quelle est la différence entre la loi Carrez et la loi Boutin ?
Dans le domaine immobilier, bien distinguer la loi Carrez et la loi Boutin est essentiel, que ce soit lors d'une vente ou d'une location. Ces deux réglementations encadrent le mesurage des logements, mais elles n'ont pas le même objectif ni le même mode de calcul. L'une sert principalement les intérêts des acheteurs (loi Carrez), l'autre protège les locataires (loi Boutin).
Surfaces incluses selon la loi Boutin : la véranda et la cave ne comptent pas
En vigueur depuis 2009, la loi Boutin impose de mentionner la surface habitable d’un logement lors de la conclusion d’un bail de location. Elle vise à garantir la transparence pour le locataire sur la taille effective de son futur toit. Pour ce calcul, seules les pièces destinées à l’habitation sont considérées, comme la chambre, la cuisine, le salon, la salle de bain ou encore les combles aménagés. Il est important de souligner que la véranda, les caves, les sous-sols et autres espaces non dédiés à la vie quotidienne n’entrent pas dans la surface habitable au sens de la loi Boutin.
La loi Boutin est donc centrée sur la location et exclut systématiquement certains espaces du calcul, parmi lesquels :
- Les vérandas
- Les caves et sous-sols, qu’ils soient aménagés ou non
- Les balcons et terrasses
- Les remises, garages ou locaux techniques
Seules les pièces disposant d’au moins 9 m² de surface au sol et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres — ou un volume de 20 m³ — sont prises en compte. Cloisons, murs, embrasures, marches et gaines sont également déduits du calcul de la surface habitable.
Loi Carrez : la véranda et certains espaces comptabilisés sous conditions
Parue en 1996, la loi Carrez s’applique surtout lors de la vente de lots en copropriété. Elle exige d’indiquer précisément la surface privative, afin de protéger l'acheteur. Pour être intégrés dans le décompte, les espaces concernés doivent avoir une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre.
Parmi les surfaces prises en compte par la loi Carrez, on trouve :
- La véranda, si elle répond au critère de hauteur minimale
- Les caves seulement si elles sont aménagées et accessibles directement depuis le logement
- Les combles, qu’ils soient aménagés ou non (sous réserve de la hauteur de plafond)
- Les greniers et remises, selon leur accessibilité et leur hauteur
En revanche, certains espaces sont systématiquement exclus, comme :
- Les balcons, loggias et terrasses, en raison de leur exposition à l’extérieur
- Les emplacements de parking ou garages
Quand demander un mesurage et à qui s’adresser ?
Que ce soit pour louer ou vendre, il est judicieux de faire appel à un spécialiste du mesurage, un diagnostiqueur immobilier certifié. Celui-ci maîtrise les subtilités des deux lois et dispose des outils pour garantir la fiabilité du métrage. De plus, en cas d’erreur, sa responsabilité professionnelle vous protège.
Conclusion
La véranda et la cave ne sont pas systématiquement comptabilisées de la même manière selon la loi Carrez ou la loi Boutin. Pour la location, elles sont exclues du calcul de surface habitable (loi Boutin). Lors d’une vente en copropriété, elles peuvent être intégrées dans la surface privative (loi Carrez) sous réserve de certaines conditions, principalement la hauteur sous plafond et l’accessibilité. En cas de projet immobilier, il reste conseillé de solliciter un diagnostiqueur pour s'assurer du respect de la réglementation applicable à chaque situation.